住宅購入を進めたいけど、じゃあ、”いい物件”の条件って何だろう？

いい物件の条件って何だろう？
不動産を購入するとなっても、
初めて買うのに「”いい物件”をどう選べばいいのか、わからない！」
という方も多い方思います。
本日は”いい物件”見分け方を考えていきたいと思います。

そもそも”いい物件”って何？

”いい物件”と言うと人によって違って考えるものが違うと思いますが、
私の考える物件は「資産となり」
「その人のライフプランに適した」不動産が”いい物件”だと考えています。

たとえば、将来3人子供を望みゆったりとして子育てをしたいと考えている場合、
１LDKのマンションは適していません。
たとえ、そのマンションが資産価値がある物件だとしても
ライフプランにあっていないので購入すべきではありません。
逆に、ゆったりと子育てできる物件であるが、
今後、資産の値下がりが明らかである物件、たとえば
再建築ができない物件など、特殊な物件で資産的に価値が著しく低いものは
積極的に購入を勧めるべきではないと考えています。

この2点は購入を考える際にもっとも重要な点だと思います。
「資産となり」そして、「その人のライフプランに適した」不動産が
”いい物件”だと仮定したうえで、話を進めていきたいと思います。

「資産となる」不動産とは？

不動産は世界に同じものが2つないものです。オンリーワンといえばきこえがいいですが、同じものがないため、価格設定が非常に難しいものです。

現在売りに出ている物件は、周辺の不動産の取引事例をもとに、売り出し価格を定めており、金額は売主が決めています。購入を検討している人が不動産を見て、その価格であれば買いたいと考え、購入を進めているのです。

つまり、不動産は実は価格が決まっておらず、 売主が売りたい、買主が買いたいと合意がなされれば、取引が成立します。実際に1000万円の価値のものを5000万としての売り出すこともできるのです。

1000万円を5000万円で売りに出していれば、他の物件との違いでわかります。

しかし、同じエリアで金額帯も一緒であり表面だけ見るとわからない価格を下げる要因がある物件もありますので、選ぶ際には注意が必要です。

たとえば、「再建築不可物件」などがわかりやすいかと思います。 同じエリアで見た目も変わらない中古物件だと思ってみていたら、実は行政の方向性によって、過去建築していたが、現在は建築ができない土地だったり、過去の所有者の相続等で分筆をして建築ができなくなってしまった土地などもあるのです。

間違って資産価値のないものや低いものを購入してしまうとライフプランの変更で、売却をしなければならなくなってしまった場合に売却価格がローン残債を大きく割り込んでしまったり、購入者が見つからずに困ってしまうケースもあります。「資産となり」という点はいい物件の必須条件といえます。

「ライフプランに適した物件」とは？

ライフプランニングに適した物件というと、もちろん人によって異なります。
不動産を購入しようとしたときに、必ず条件を皆さん考えます。
・駅から徒歩10分以内
・バス便は不可
・車2台以上
・月の支払い10万以下　等…

なかなか最初に希望した条件に100％希望にある物件は見つかりませんが、この条件をうまく調整しながら、物件購入を検討していきます。

自分たちのライフプランと照らし合わせて、どの条件をもっとも優先すべきを決めていく必要があります。

自分たちが実現したいライフプランを実現するために「もっとも適した物件はどの物件か」を考えることが家探しです。

たとえば、下記のようなご夫婦がいらっしゃいました。
・ご主人25歳　年収400万　奥さん25歳　専業主婦

より詳しい現状を把握するためにヒアリングと
合わせてライフプランを組み立てました。
・ご主人のお勤めは地方の病院で看護師をしている（通勤は車　転勤の可能性なし）
・奥さんも同じ病院で看護師で育児休暇中
・お二人とも現在のお住まいのエリア出身で今後も同じエリアに居続けたい
・現在お子さんは3歳と0歳の2人。将来はあと1人欲しいと考えている。
・月の支払い7万前後（物件価格2500万前後）
・車は2台必要（出勤は車、1台ずつ車は必要）
・電車を利用しての生活を現在していないが、駅も近い方がいいとして駅15分以内。
・ゆったりとして環境で子育てをしたい。

このご夫婦とライフプランを立てると、 将来は、奥さんも復職し、共働きをしたい予定しており、 また、希望の条件の物件を希望エリアで探す場合、予算2500万では不足していたため、ライフププランをたてながら、家庭の無駄を省き、 住宅へ充てる資金を調整し行い、月額8万円を物件にあてることにしました。
普段から車が生活の基盤となっており、 ライフプランとしては、お子さんが大学に出られるときは、 自宅を出られることも計画をして取り入れていたため、 駅から距離の条件を外し、バス便も検討し、 下記の条件へと絞り込み、修正を行いました。

・現在のお住まいのエリア
・ライフプランニングで算出した2750万円
・ゆったりとした150㎡の土地の新築住宅
・奥さんの実家の近くでなおかつ、お勤め職場へのアクセスのよい

条件は最初は「理想」からなりますが、 「現実」とすり合わせをしていく中で調整します。

ライフプランに基づき優先順位をつけた条件をもとに物件を探すことが必要であり、 「ライフプランに適した物件」が”いい物件”の条件です。

”いい物件”まとめ

”いい物件”とは、
「資産となり」
「その人のライフプランに適した」不動産 です。

人によって、異なってきますが、大切なのはライフプランをしっかりと立てているかということです。ライフプランもなく、ただ物件を探していると条件も絞り切れず、なかなか”いい物件”には出会えません。

また、ライフプランにあっている物件だとしても、しっかりと資産価値についても確認することを忘れないようにしましょう！

また別の記事で、「資産価値のある不動産の見分け方」や「ライフプランニングの立て方」についてはまとめたいと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。