不動産管理会社をよく知り、資産を守ろう！

不動産管理会社というと不動産オーナーの方は、一度は耳にしたことのある言葉だと思います。
個人の所得税は累進課税であるため、法人設立をして少しでも税金を安くすることを検討する
方もいらっしゃるのではないでしょうか？
まずは不動産管理会社について知り、どのように活かすべきか検討していきましょう！

不動産管理会社の活用方法は大きく分けて３つの方式

不動産管理会社とは、不動産を所有するオーナーが行っている管理等を請け負う法人を言います。
個人で不動産を所有されている方は、ご自身で不動産を管理することもあれば、外部に委託することもあるかと思います。賃貸経営の不動産オーナーが話をする「法人化」とは、この不動産管理会社を設立することを指します。

ただ一言で不動産管理会社といっても、3つの方式があり、
それぞれメリットデメリットがありますので、
しっかりと理解したうえで、設立検討する必要があります。

三つの方式とは「管理委託方式」「転貸方式」「不動産保有方式」の3つに分類されます！

比較的簡単な方式「不動産委託方式」

一つ目は「管理委託方式」です。
個人（不動産所有）　　⇒　　不動産管理会社（管理委託）

賃貸の管理を設立した不動産管理会社に委託します。不動産管理会社には収入が入るので、自分の配偶者などの身内の人を社員にし、給料を払います。すると、オーナーの収入が分散され、所得税・住民税が安くなります。この方式の場合、管理料は一般的に考え不当で出ないことが求めまれます。管理料の上限はおよそ全体の収入の8％程度と言われています。つまり、不動産管理会社へそこまで多くの所得を移すことはできません。

節税効果をより求める場合は「転貸方式」

二つ目が「転貸方式」です。
個人（不動産所有）　　⇒　　　不動産管理会社（一括賃貸）　　⇒　第三者へ転貸

管理を委託するのではなく、建物全部を一括して設立した不動産管理会社に賃貸します。さらに不動産管理会社は第３者へ転貸します。この場合だと、不動産の空室リスクは不動産管理会社がとるため、「管理委託方式」よりも管理料が高くなります。 管理料の上限は全体の収入の15％～20％と言われています。節税効果は高まりますが、個人でもともと賃貸借契約を結んでいた場合には、法人名義で契約書の取り直しの手間も発生します。

節税効果も高いが所有権移転コストの必要な「不動産保有方式」

三つ目が「不動産保有方式」
個人（土地を所有）　　⇒　　　不動産管理会社（建物所有/土地借地）　⇒　第三者へ賃貸

個人所有の建物を設立した不動産管理法人に売却します。土地の所有はそのまま個人で所有し、不動産管理会社は個人に地代を支払います。売買物件の収支（収入－経費）から支払い地代を差し引いた額が法人の所得となります。 この方式では多くの所得を法人に移転できる可能性があります。しかし、建物の所有権を移転させるため、所有権移転に伴うコスト等もかかるため他の方式と比較検討する必要があります。。

まとめ

節税対策だと法人化を焦るのは禁物。一度どのような戦略が自身では取れるのかを検討してみてください！
それぞれの方式で一番効果がでるものや自身に合うものを検討いただければと思います！